1. PF?
부동산 프로젝트 파이낸싱은 부동산 프로젝트를 자금을 조달하는 과정을 의미합니다. 부동산 프로젝트는 주택, 상업용 건물, 개발지 등 다양한 형태로 나타날 수 있습니다. 이러한 프로젝트들은 보통 막대한 자본 투자를 요구하므로, 파이낸싱은 이러한 자금을 조달하고 관리하는 전략적인 프로세스입니다. 일반적으로 프로젝트 출자자, 대출 및 장기 융자, 판매 및 임대 등의 방법을 통해 이뤄집니다. 파이낸싱은 프로젝트의 타당성과 성공에 중요한 역할을 합니다. 출자자와 금융 기관 사이의 협상 및 계약, 자금 투입 및 사용 계획, 수익률 및 이자 지불 등을 조율하는 역할을 수행합니다. 파이낸싱 전문가는 이러한 프로세스를 완전히 이해하며, 충분한 전문성과 경험을 갖추고 있어야 합니다. 부동산 프로젝트의 특성, 시장 상황, 금융 환경 등을 분석하고 타당성을 평가해야 합니다. 또한 수익성을 극대화하고, 자금을 효율적으로 조달하여 프로젝트의 성공을 보장해야 합니다.
그런데 한국의 프로젝트 파이낸싱은 PF의 원래 의미와 달리 은행 측에서 사업주에게 과도한 책임을 전가하였으며 사업주에게 보증을 세웠으면 안정성이 올라가 해외 PF보다 자금 회수율이 올라가야 하는데 해외는 1% 수준의 연체율인데 한국은 금융기관 2%, 증권사 16%의 연체율을 보였었다고 합니다. 이는 은행에서 사업주에게 과도한 책임을 전가하여 리스크 판단을 잘못하여 돈을 떼이는 모순적인 상황이 벌어져 위태로운 금융방식이 된 게 아닌가 싶습니다.
2. 건설사만의 위기가 아니다.
한 예로 부동산 불패로 여겨지는 청담동의 49층짜리 한강뷰 고급 주상복합을 건설중인 개발사에서 PF 대출이 거부되어 진행 중인 공사가 무산될 위기에 처했습니다. 그리고 현재 국내 PF 대출은 약 134조 원 당시는 저금리 시기로 유동성이 증대되며 규모가 순식간에 불어났었는데 현재는 금리가 치솟고 경기가 얼어붙기 시작하여 저금리의 호황기가 부메랑이 되어 심각한 부실에 건설사뿐 아니라 연계된 금융사와 증권사에까지 번져 걷잡을 수 없는 피해가 닥칠 것이라고 합니다.
3. 한국 코앞의 위기 대처만 생각한다.
부동산 활황기에 PF대출이 금융사들에게 막대한 이익을 가져다 주었는데 당시의 이윤만 바라보고 혹시 모를 리스크에는 대비도 하지 않고 대형증권사의 임원들은 몇십억의 성과급과 성과급 또한 몇천억 원을 챙겼습니다. 또한 이익만 바라보고 실적경쟁을 하며 부실을 키웠는데 정부에서 부실사업을 정리하는 것이 아닌 팔을 걷고 나서며 일본의 잃어버린 몇십년이 오기 전 위기 해결 방안처럼 좀비 회사를 양산하고 있습니다.
주말부터 경제 기사에서 PF가 눈에 띄었습니다. 평일인 오늘 기사수가 주말보다 더 많아지면서 문제의 심각성이 드러나는데 정부의 대처를 알려주는 기사들을 보니 어째서 일본의 잃어버린 시간들과 현경제가 생각나는 건 저뿐일까요? 안 그래도 계속 지속적 부채 증가 기사를 보며 큰일 났네하고 있는데 PF로 2008년 금융위기 사태가 떠오르니 암담합니다.